业主不交管理费业委会要负责
来源：
发布：
时间：2008-05-23
Tag：
点击：
日前，国家建设部制定了国内首部《业主大会规程》（以下简称“规程”），并将于9月1日起实行。就该条例的相关内容，记者采访了广州市物业管理协会副秘书长谢凯。作为业内资深人士，谢凯对条例做了较为详细的解读。
谢凯指出，由于在该规程出台前，广州市曾于2001年颁布了一个2号令，对相关内容曾做了一定的规范。二者相比，既有相互补充的地方，也有更新的部分。同时，谢凯还对规程的有关条款提出了自己的看法。
四大内容已明确
1·业委会不能从事投资经营活动
这一点在规程和广州的2号令中都有明文规定。规程指出：业主大会、业主委员会不得从事与物业管理无关的活动；而相关内容在2号令中也有规定，不得从事投资经营活动，只能为本区物管作出维护绝大多数业主利益的决定。
而这一点也在一定程度上明确了业主委员会的地位，即不同于民间社团或企业法人，因此采用在政府备案的方式进行管理。
2·一个物业区域只能有一个业委会
这一点也是在规程和2号令中都明确的内容。看起来似乎平淡无奇，但却打消了有些楼盘由于是一期一期开发，前期物业不够申请成立业主委员会的条件而想按照工程进度，成立不同业委会的想法。
3·业主欠费业委会“催数”
这是这次规程最新的一个亮点。即明确了业主委员会应当督促违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
谢凯认为，这个条款杜绝了个别业主不交物业管理费，却“搭便车”享受其他业主交费后的物业服务的现象。这种做法必然伤害物业公司的利益，而且长久也不利于小区物业管理水平的保持。
将催交物管费的责任交给业主委员会，一方面避免了物业公司跟业主的直接冲突，另一方面也是为业主保障一个良好的环境。
4·业委会费用由全体业主承担
这在规程的第35条有了明确的规定：业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。这就避免了业委会伸手向物业公司要钱的情况，使两者能够相互独立地开展工作。同时，也便于打消一些人认为物管和业委会不分家，业委会不能完全代表业主利益的疑虑。
两大方面尚未明朗
1·何时具备资格成立业委会？
这一点在新颁布的规程中没有明确规定，使得想成立业委会的业主无法获悉自己是否有资格组建业委会。而相似的内容在广州市的2号令文件中却有明确的答复：物业交付使用达50％以上的小区可以成立业委会；物业交付使用达30％以上但不足50％的，而入住时间超过一年的小区也可成立业委会。
2·业委会成员人数未定
规程中只有第二十条指出：业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1~2人。但谢凯认为，这个规定不够详细。
除了主任和副主任外，还应不应当再选委员呢？如果不选，又只有1名副主任的话，业委会才2个人，在投票时无法分出多数和少数。但这个问题在2号令的深化文件“国土房管局489号文件”中，明确了业委会成员在5~15个之间，而且必须是单数。
五大问题有待商榷
1·发展商为什么要进筹备组？
按照新的规程，要成立业主委员会，必须先成立筹备组；而这个筹备组是由业主和建设单位组成的。在这里，谢凯意见有所保留，他认为应当限定是“仍执有空置物业的发展商”。因为在已经开发完毕的小区里面，发展商必然已经逐步退出，而在其已经退出的楼盘中，成立筹备组还要其加入，显然是没有必要的。
2·30天内召开首次业主大会时间太急
另外，对于规程要求筹备组成立之日起30日内就应召开首次业主大会，这个时间谢凯认为过急。
因为要联系政府主管部门，而且通知全部业主也是不容易做到的事，如果有业主在国外，单是通知这一环节就需要一个月的时间甚至更多。谢凯认为，60天内比较合适。
3·“罢免委员条款”操作性低
对于规程的第三十条规定，业委会委员有犯罪行为等情形的，经业主大会会议通过，可终止其委员资格。这一点，谢凯认为不现实。
首先，开业主大会本身就是一件非常不容易的事，而如果这个委员触犯了法律或是有什么其他问题，完全没必要一定要先开业主大会才能决定罢免其委员资格。而且，开业主大会必然需要一个准备时期，那么在此期间这个委员还能否执行其作为委员的职责呢？
对于这个问题，之前广州的2号令有明确规定，出现这种情况可由行政主管部门进行罢免，并通知委员会，这种“先罢免、再补手续”的做法效率较高，也能够避免上面提到一些问题。
4·成立筹备组到底谁指导？
在规程中写明，成立筹备组，要由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）指引。但谢凯认为，这一个“和”字在操作上带来了问题。
“和”表示需要两种权力同时指导，但这就容易出现问题：首先，万一两个地方意见不统
一听谁的？其次，街道有可能对房地产相关业务不熟悉。谢凯告诉记者，东山区就曾出现过这种情况，一楼盘申请成立业主委员会，由于资格不够，没有获得房管局的批准，但由于街道也拥有这种权力而且对相关业务不熟，他们在当地街道获得了批准。这就是因法规存在漏洞而造成的。
5·配合居委会工作广州难操作
新规程的第三十四条规定，业委会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。谢凯认为这一点在广州比较难操作。首先，只要居民数量达到300~500户就能成立一个居委会，而广州一些大的楼盘由于人数多，可能一个楼盘中就有几个居委会，那么业委会决定向哪个居委会报告？而且既然要告知并听取意见，一则意见不统一怎么办，二则居委会不是政府，和业主委员会之间不是上下级隶属关系，为什么要向居委会报告呢？
声 音
业委会若要支薪，业主负担
对于“业委会成员要支薪，谁负担？”这个问题，记者采访了广州市国土房管局有关人士。该人士表示，业委会成员应不应该拿薪水的问题，在国家规程中没有明确规定，具体应当由业主大会决定。但可以肯定的是，如果大会决定给委员们支付薪水，这部分钱也应当由全体业主出，而不能向物业管理公司要钱。这一点在规程中也有相应规定，业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。
广州市物业管理协会副秘书长谢凯对这种观点也表示赞同。
业委会、物管、发展商要互相体谅
广州市物业管理协会副秘书长谢凯认为，作为发展商，他们在建设时期就应当考虑到业主今后生活、居住等方面的因素，也包括今后物业的管理问题，应当配备管理用房等。而在建设期开始就考虑今后的管理问题，也包括一些小区在销售时为找卖点，引进名贵树种，修建大的喷水池或是大量运用灯光布置，这些在日后必然会造成较高的管理费用。
作为物管，最重要的是要摆正自己的位置，是管理物业以及约束个别违反业主公约的业主行为，应当是一个独立的角色，因此要理顺与发展商的关系。
而作为业主，买房时也应当多一点理智，不要光考虑其配套而忽视了今后的管理费问题。因为处于销售期的楼盘，发展商对于配套或者还愿意贴钱，但当发展商退出后，这部分钱就都是业主自己承担了。在这个问题上，业主也应当体谅物业公司。
谢凯指出，由于在该规程出台前，广州市曾于2001年颁布了一个2号令，对相关内容曾做了一定的规范。二者相比，既有相互补充的地方，也有更新的部分。同时，谢凯还对规程的有关条款提出了自己的看法。
四大内容已明确
1·业委会不能从事投资经营活动
这一点在规程和广州的2号令中都有明文规定。规程指出：业主大会、业主委员会不得从事与物业管理无关的活动；而相关内容在2号令中也有规定，不得从事投资经营活动，只能为本区物管作出维护绝大多数业主利益的决定。
而这一点也在一定程度上明确了业主委员会的地位，即不同于民间社团或企业法人，因此采用在政府备案的方式进行管理。
2·一个物业区域只能有一个业委会
这一点也是在规程和2号令中都明确的内容。看起来似乎平淡无奇，但却打消了有些楼盘由于是一期一期开发，前期物业不够申请成立业主委员会的条件而想按照工程进度，成立不同业委会的想法。
3·业主欠费业委会“催数”
这是这次规程最新的一个亮点。即明确了业主委员会应当督促违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
谢凯认为，这个条款杜绝了个别业主不交物业管理费，却“搭便车”享受其他业主交费后的物业服务的现象。这种做法必然伤害物业公司的利益，而且长久也不利于小区物业管理水平的保持。
将催交物管费的责任交给业主委员会，一方面避免了物业公司跟业主的直接冲突，另一方面也是为业主保障一个良好的环境。
4·业委会费用由全体业主承担
这在规程的第35条有了明确的规定：业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。这就避免了业委会伸手向物业公司要钱的情况，使两者能够相互独立地开展工作。同时，也便于打消一些人认为物管和业委会不分家，业委会不能完全代表业主利益的疑虑。
两大方面尚未明朗
1·何时具备资格成立业委会？
这一点在新颁布的规程中没有明确规定，使得想成立业委会的业主无法获悉自己是否有资格组建业委会。而相似的内容在广州市的2号令文件中却有明确的答复：物业交付使用达50％以上的小区可以成立业委会；物业交付使用达30％以上但不足50％的，而入住时间超过一年的小区也可成立业委会。
2·业委会成员人数未定
规程中只有第二十条指出：业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1~2人。但谢凯认为，这个规定不够详细。
除了主任和副主任外，还应不应当再选委员呢？如果不选，又只有1名副主任的话，业委会才2个人，在投票时无法分出多数和少数。但这个问题在2号令的深化文件“国土房管局489号文件”中，明确了业委会成员在5~15个之间，而且必须是单数。
五大问题有待商榷
1·发展商为什么要进筹备组？
按照新的规程，要成立业主委员会，必须先成立筹备组；而这个筹备组是由业主和建设单位组成的。在这里，谢凯意见有所保留，他认为应当限定是“仍执有空置物业的发展商”。因为在已经开发完毕的小区里面，发展商必然已经逐步退出，而在其已经退出的楼盘中，成立筹备组还要其加入，显然是没有必要的。
2·30天内召开首次业主大会时间太急
另外，对于规程要求筹备组成立之日起30日内就应召开首次业主大会，这个时间谢凯认为过急。
因为要联系政府主管部门，而且通知全部业主也是不容易做到的事，如果有业主在国外，单是通知这一环节就需要一个月的时间甚至更多。谢凯认为，60天内比较合适。
3·“罢免委员条款”操作性低
对于规程的第三十条规定，业委会委员有犯罪行为等情形的，经业主大会会议通过，可终止其委员资格。这一点，谢凯认为不现实。
首先，开业主大会本身就是一件非常不容易的事，而如果这个委员触犯了法律或是有什么其他问题，完全没必要一定要先开业主大会才能决定罢免其委员资格。而且，开业主大会必然需要一个准备时期，那么在此期间这个委员还能否执行其作为委员的职责呢？
对于这个问题，之前广州的2号令有明确规定，出现这种情况可由行政主管部门进行罢免，并通知委员会，这种“先罢免、再补手续”的做法效率较高，也能够避免上面提到一些问题。
4·成立筹备组到底谁指导？
在规程中写明，成立筹备组，要由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）指引。但谢凯认为，这一个“和”字在操作上带来了问题。
“和”表示需要两种权力同时指导，但这就容易出现问题：首先，万一两个地方意见不统
一听谁的？其次，街道有可能对房地产相关业务不熟悉。谢凯告诉记者，东山区就曾出现过这种情况，一楼盘申请成立业主委员会，由于资格不够，没有获得房管局的批准，但由于街道也拥有这种权力而且对相关业务不熟，他们在当地街道获得了批准。这就是因法规存在漏洞而造成的。
5·配合居委会工作广州难操作
新规程的第三十四条规定，业委会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。谢凯认为这一点在广州比较难操作。首先，只要居民数量达到300~500户就能成立一个居委会，而广州一些大的楼盘由于人数多，可能一个楼盘中就有几个居委会，那么业委会决定向哪个居委会报告？而且既然要告知并听取意见，一则意见不统一怎么办，二则居委会不是政府，和业主委员会之间不是上下级隶属关系，为什么要向居委会报告呢？
声 音
业委会若要支薪，业主负担
对于“业委会成员要支薪，谁负担？”这个问题，记者采访了广州市国土房管局有关人士。该人士表示，业委会成员应不应该拿薪水的问题，在国家规程中没有明确规定，具体应当由业主大会决定。但可以肯定的是，如果大会决定给委员们支付薪水，这部分钱也应当由全体业主出，而不能向物业管理公司要钱。这一点在规程中也有相应规定，业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。
广州市物业管理协会副秘书长谢凯对这种观点也表示赞同。
业委会、物管、发展商要互相体谅
广州市物业管理协会副秘书长谢凯认为，作为发展商，他们在建设时期就应当考虑到业主今后生活、居住等方面的因素，也包括今后物业的管理问题，应当配备管理用房等。而在建设期开始就考虑今后的管理问题，也包括一些小区在销售时为找卖点，引进名贵树种，修建大的喷水池或是大量运用灯光布置，这些在日后必然会造成较高的管理费用。
作为物管，最重要的是要摆正自己的位置，是管理物业以及约束个别违反业主公约的业主行为，应当是一个独立的角色，因此要理顺与发展商的关系。
而作为业主，买房时也应当多一点理智，不要光考虑其配套而忽视了今后的管理费问题。因为处于销售期的楼盘，发展商对于配套或者还愿意贴钱，但当发展商退出后，这部分钱就都是业主自己承担了。在这个问题上，业主也应当体谅物业公司。
0
发表评论
查看所有评论最新评论共有 0 位网友发表了评论