最近看到关于空房管理的问题大家提的比较多，觉得，不得不站出来说两句，当然，也许起不到什么作用，我知道很多地区政府指导规范都存在着明显漏洞，也充分表现了我们的主管部门对物业管理根本不了解、不专业。

        我们先来明确一下我说的“空房管理费”概念是什么？一般在上海地区，我们简称为：空关费，该部分费用指的是，小区建筑完成之后，移交给物业公司管理之后，一直到业主入住，开始装修期间所发生的物业管理费和其它相关费用的总和。

        一般分2个部分，1、是业主办理入住手续之前的管理费；2。是业主办理入户手续之后的管理费。

        第一部分的管理费，通常都在前期物业管理合同中间有所体现，一般会按一定的折扣，由开发商按时支付给物业公司（如果，物业公司在合同谈判的时候，没有相应的条款，那么只好怪你自己不专业了）；第二部分的管理费，肯定由业主来支付，但支付的比例，也就是通常要发生争议的部分，我的理解是要100％的支付，理由如下：

       首先，我们要明确一下物业管理费的概念：它是物业公司为了维持一个小区各项设备、设施正常运行，小区环境到达一定程度，所发生的各项费用的总和（一般分为：综合管理、清洁服务、综合治理、设备养护这4个部分，高档的小区还有会所、车库管理等其它项目）。至于，每户应交纳多少钱，这只是一个分摊方式的问题。所以，从这里我们可以理解到，物业管理费应该是全体业主委托物业公司提供物业管理服务的报酬和奖励，一般为了表示公平，普遍采取的收取方式是按每单元的建筑面积按月分摊，从法律层面上来说，这笔钱应该由小业主将钱交到业主大会，再由业主大会将钱按合同规定支付给物业公司的，而不交钱的业主，其实欠的是业主大会的钱，而不是欠物业公司的，从根本上来说，物业公司在财务上与小业主是没有直接关系，管理费只要找业主大会要就可以，这是《物业管理合同》已经确定的游戏规则。所以，一般我们碰到业主提出因为某项利益受到侵害，提出拒交物业管理费的理由是不成立的。

        因为，目前中国的实际国情限制了业主大会成为一个常设的法人机构，国家没有赋予它这样的权力，很多事情没有办法独立开展，所以，在现阶段，物业管理费一般都是由物业公司负责上门催讨的这一事实。（是非问题我不想讨论，那是没有意义的事情，因为实事就是这样，我们要想的应该是如果应对，知道了实际关系，我觉得只能帮助我明确在工作中，知道自己该努力的方向，对于眼下的实际工作是没有什么实际帮助的）

        同样，我们也可以看到，前期阶段的物业管理服务，是为了整个小区的整体环境所提供的服务，所发生的费用，不管业主有没有住进来，都是要发生的，也许业主入住少的时候，在保洁、保安方面的投入会适当的少一点，但少的部分是非常有限的，如果，业主以不住为理由，拒绝交纳管理费，那么试想一下，一个小区入住率只有50％的话，物业管理费的收入只有应收款的50％，也许还不到50％，物业公司怎么阿里保证服务质量？降低服务标准是必然的结果，那么那些交了管理费的业主，他们所享受到的物业服务肯定低于他们交费应享受的标准，这些业主的利益，该如何保障？所以，我认为这部分的管理费按50％交纳是不合适的，制订这个政策条款是存在问题的，这一点在香港的相关法律中不会出现，上海也没有这样的条款出现。业主在办理入户手续之后，拿了钥匙，就是应该交纳全额的物业管理费。

        另：在物业管理费的问题上，我一贯的意见是，物业管理费在不同的小区就是应该存在明显差距的，这是一个社区业主素质的充分体现，也是一个很好的门槛，社区就应该由共同生活习惯、共同生活理念的人居住在一起的，不同层次的人一定要分开住了，这样才可以杜绝众多业主纠纷的发生。买房子的时候，应该先明确物业管理收费标准，如果，觉得贵了，你就别买这个房子，不要想着等买了房子，住进来了再想办法动脑筋不交管理费，这是我最不支持的，提高物业公司的服务有很多的办法和手段，比方说，我一直非常推广的聘请专业的物业管理顾问，来帮助业主规范物业公司的服务行为。而不是靠不付物业管理费这种低级的方式来体现，更何况这种方式从实际效果来看，根本没有实际的意义。很多业主的动机也存在着问题，他们从根本是为了不交管理费而找很多理由出来的，并不是真正为了提高物业管理水平，现在的物业管理市场已经进入这个恶性循环的怪圈了，我们的行业主管部门，要好好的来反思这个问题，找到解决的办法，而不是像现在这样一味的逃避问题，这样下去，我们的行业是没有出路的。